TAPU HARCI CEZALARIYLA KARŞILAŞMAMAK İÇİN NELERE DİKKAT EDİLMELİ?
Son zamanlarda, ev alan-satan vatandaşlardan gelen yoğun şikayetlerden birisi de cezalı tapu harçlarıdır. Ev alan-satan bazı vatandaşlar, bu işlemden uzunca süre sonra posta görevlisi tarafından gelen vergi/ceza ihbarnamelerini gördüklerinde tatsız süprizlerle karşılaşabiliyorlar.
Öncelikle şunu söyleyelim ki, bir vergi/ceza ihbarnamesi tebliğ edilmesi hemen canımızı sıkmasın. Zira, bu ihbarnameyle vergi dairesi tarafından yapılan bir işlemden haberdar olunmuştur. Bu ihbarname tek başına kesin değildir. İhbarnamelere karşı vergi mahkemelerinde dava açma hakkı vardır.
OLAY NEDİR?
Maliye Bakanlığı’nın, son zamanlarda gelişen teknoloji çerçevesinde elde etmiş olduğu bilgilerden yola çıkarak bir tapu harcı incelemesi yaptığı bilinmektedir. Bu kapsamda, ev alırken kredi kullananların çektikleri kredi miktarı bilgileri bankalardan alınıp, bu kişilerin evi tapuya tescil ederken beyan ettikleri değerle karşılaştırılmak suretiyle taşınmazın gerçek değeri tespit edilerek şayet, kullanılan kredi miktarı daha yüksekse, evin gerçek değerinin altında beyan edildiği gerekçesiyle cezalı tapu harcı tarhiyatı yapılmaktadır.
Tapu harcı taşınmazı alan ve satandan alınmakta olduğu için, bir ev satışı yapan kişi, evi alan kişinin banka kredisi kullandığını bilmediği bir durumda, kullanılan krediden yola çıkılarak yapılan cezalı tarhıyatla tam anlamıyla bir şok yaşamaktadır.
YASAL DURUM
492 sayılı Harçlar Kanun’unun 57.maddesinde, tapu ve kadastro işlemlerinden bu kanuna bağlı (4) sayılı tarifede yazılı olanlarının tapu kadastro harçlarına tabi olduğu, 60.maddesinde, tapu ve kadastro harçlarının, (4) sayılı tarifede yazılı işlemlerden, işlemlerin nevi ve mahiyetine göre, değer esası üzerinden nispi veya maktu olarak alınacağı, 63.maddesinde ise, bu Kanunda sözü edilen “kayıtlı değer” veya “emlâk vergisi değeri” deyiminin; 1319 sayılı Emlâk Vergisi Kanununun 29.maddesine göre belirlenen vergi değerini ifade edeceği, gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcının, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanacağı, tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re’sen tarh edileceği, bu suretle tarh edilecek tapu ve kadastro harcı için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununda yer alan vergi ziyaı cezası % 25 nispetinde uygulanacağı hüküm altına alınmıştır.
Yasal düzenleme ile tapu harçlarının emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen değer üzerinden olacağı dolayısıyla gerçek alım satım bedeli üzerinden harç ödenmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.
SORUN NEREDE?
Genellikle uygulamada, taşınmaz alım-satımı sırasında vatandaşlar tapu işlemi yapmadan önce, vatandaşlardan Belediyelerden “rayiç değere” ilişkin yazı isteniyor bu yazılara istinaden gerekli işlemler Tapu dairelerince yapılıyor bu esnada hesaplanan harç vatandaşlar tarafından yatırılıyor ve daha sonra tapu işlemleri yapılıyor.
Vergi konuları alabildiğince teknik ve karışık olduğu için vatandaşlar tarafından ayrıntılı olarak bilinmemektedir. Ancak, bütün işler halledilip tapu devri yapıldıktan sonra bu işlemler nedeniyle cezaya muhatap olmak vatandaşlar açısından can sıkıcı olmaktadır.
Sistemden kaynaklanan bazı sorunlar nedeniyle vatandaşların cezalandırılması pek hukuki değildir.
Tek başına kullanılan banka kredisi tutarlarından yola çıkarak cezalı tapu harcı tarhıyatı yapılmasının yasal olmadığı kanaatindeyiz. Zira, bankalar genellikle taşınmazın %75’i kadar tutarda kredi kullandırmaktadır. Bazı durumlarda, vatandaşlar daha fazla kredi kullanabilmek için bedelin yüksek gösterilmesini istemektedirler.
KONU VERGİ MAHKEMESİNE TAŞINABİLİR Mİ?
Kendilerine vergi ve ceza ihbarnamesi gelen vatandaşlar şayet yapılan cezalı tahıyatın haksız olduğunu düşünüyorlarsa, gerçek alım satım değeri üzerinden beyanda bulunmuşlarsa, yapılan cezalı tarhıyatı vergi mahkemeleri nezdinde dava konusu yapabilmektedir.
Konuyla ilgili olarak verilmiş bir Vergi Mahkemesinin karar gerekçesi şöyledir:
“Dava dosyasının incelenmesinden; davacı tarafından 5 ayrı kişiye yapılan taşınmaz satışı nedeniyle eksik tapu harcı beyan edildiğinin alıcıların ifadeleriyle tespit edildiği, eksik bildirilen tutarlar için 2010/6 dönemine ait tarh edilen vergi ziyaı cezalı tapu harcının kaldırılması istemiyle bakılan davanın açıldığı anlaşılmaktadır.
Bahse konu taşınmazların, alıcılar nezdinde düzenlenen tutanaklarla gerçek satış tutarlarıyla beyan edilen tutarlar arasında farklılık bulunduğunun tespit edildiğinden bahisle cezalı tarhıyat yapıldığı görülmektedir.
Dosyada yer alan bilgi ve belgelerin incelenmesinden bahse konu taşınmazlara ilişkin olarak sadece alıcılarının ifadelerinin yer aldığı tutanaklar tutulduğu, davacı nezdinde düzenlenen ve davacının iddia ve bilgilerinin yer aldığı bir tutanağın dosyada yer almadığı, söz konusu taşınmazların alım-satımına ilişkin banka kredisi kullanıldığına dair herhangi bir banka ekspertiz raporunun sunulamadığı tahsilat ve ödemelerin ispatına ilişkin banka hareketlerini gösteren her hangi bir bilgi ve belgenin sunulamadığı görülmektedir.
Bu itibarla, bahse konu taşınmazların beyan edilen miktardan daha yüksek bir bedelle satıldığına dair somut ve geçerli bir tespit bulunmadığı, alıcının beyanını destekleyecek herhangi bir belge sunulamadığı anlaşıldığından yapılan cezalı tarhıyatta hukuka uyarlık bulunmamaktadır.”
Mahkeme kararından anlaşılacağı üzere, tapu harcının eksik ödendiğinden bahisle cezalı tarhıyat yapılabilmesi için somut, yasal bir tespit aramaktadır. Böyle bir tespit olmadan tarhıyat yapılamaz.
ÇÖZÜM ÖNERİSİ
Bize göre, vergi kanunlarını teknik ayrıntılarına vakıf olmayan vatandaşların cezalı tarhıyatlara muhatap olmaması için tapu idareleri tarafından alım satıma konu taşınmazların o günkü rayiç değeri tespit edilerek mükelleflerin bu bedel üzerinden tapu harçlarının ödenmesi sağlanmasıdır. Bu şekilde, hem vatandaş gereksiz cezalandırmadan kurtulur, hem de devlet gerecek değer üzerinden harç tahsil edebilir.
