KONUT KİRA GELİRLERİNDE DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR NELERDİR?

KONUT KİRALAMA GELİRİNİN TİCARİ KAZANÇ SAYILDIĞI DURUMLAR VE KARŞILAŞILABİLECEK SORUNLAR

1. GİRİŞ

Günümüzde konut kiralamalarının birçok yönteminin bulunduğu görülmektedir. Konut kiralamaları uzun süreli olabileceği gibi günlük veya haftalık olarak, süreklilik arz eden bir şekilde farklı kişilerin kullanımına hazır halde bulundurulması şeklinde de olabilmektedir. Benzer şekilde eşyalı veya eşyasız şekilde kiralamaların söz konusu olabildiği gibi, yerli ya da dar mükellef kiralamaya aracılık eden firmaların site ve uygulamalarından da kiralama söz konusu olabilmektedir.
Konut kiralamalarının şekli tabi olacağı kazanç unsurunu etkilemektedir. Dikkat edilmediği takdirde ciddi vergi cezalarıyla karşılaşılması söz konusu olabilmektedir.

2. KONUT KİRALAMARININ VERGİ KANUNLARI KARŞISINDAKİ DURUMU

2.1. Gelir Vergisi Yönünden Değerlendirme

Gelir Vergisi Kanunu’na göre, gerçek kişilerin gelirleri gelir vergisine tabidir. Gelir vergisine tabi gelir unsurları; ticarî kazanç, ziraî kazanç, ücret, serbest meslek kazancı, gayrimenkul sermaye iradı, menkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve iratlardan oluşmaktadır.
Gelir Vergisi Kanunun 70. maddesine göre, binaların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradı olarak tanımlanmıştır.
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 37’nci maddesi hükmü uyarınca her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançlar ticari kazançtır. Ticari faaliyet, emek ve sermaye unsurlarının birlikte kullanılarak devamlı bir organizasyona dayanan, zirai ve serbest meslek faaliyeti dışında kalan faaliyetlerdir.
Binaların kiralanması esas itibariyle gayrimenkul sermaye iradı sayılmamaktadır. Ancak uygulamada, gayrimenkullerin uzun süreli kiralanması suretiyle günlük veya haftalık olarak, süreklilik arz eden bir şekilde farklı kişilerin kullanımına hazır halde bulundurulması da yaygındır.
Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı tarafından verilen 13.09.2012 tarih ve B.07.1.GİB.4.06.16.01-120[37- 12/10]-928 sayılı Günlük veya haftalık sürelerle konut kiralama faaliyetinden elde edilen gelirin vergilendirilmesi konulu özelgesinde “
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesinde; “Her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançlar ticari kazançtır.” hükmüne yer verilmiş olup, aynı Kanunun 70 inci maddesinin (1) numaralı bendinde, binaların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen gelirlerin gayrimenkul sermaye iradı olduğu belirtilmiştir.
Anılan Kanunun gayrimenkul sermaye iradına ilişkin hükümleri uyarınca, binaların kısmen veya tamamen ya da boş veya dayalı döşeli şekilde kiraya verilmesinden elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilmektedir. Günümüzde de konut olarak kullanılan binalar kiraya verilirken oda ve diğer müştemilatı ile birlikte tamamen kiracının kullanımına terk edilebilmekte olup, bu tür kullanımlar Borçlar Kanununda düzenlenen adi kiralama kapsamına girmektedir. Dolayısıyla bu tip kiralamadan elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı olarak vergiye tabi tutulmaktadır.
Ancak, gayrimenkullerin uzun süreli kiralanması suretiyle elde edilecek gelirden daha fazla gelir elde edilmesi amacıyla, günlük veya haftalık olarak, süreklilik arz eden bir şekilde farklı kişilerin kullanımına hazır halde bulundurulması, kalacak kişilere konutun teslimi ve kalma sürelerinin sonunda konutun teslim alınması ve yeniden kullanıma hazır hale getirilmesi bir organizasyonu gerektirmektedir. Ayrıca söz konusu konutun belirli bir bedel karşılığı olmak üzere günlük ya da haftalık olarak kullanıma sunulmasında bir kira akdinden söz edilmesi mümkün olmadığından bu faaliyetin ticari faaliyet olarak değerlendirilmesi gerekmektedir.
Bu hüküm ve açıklamalara göre, veraset yoluyla edinilen ve bir organizasyon içerisinde devamlı olarak kısa sürelerle (günlük, haftalık) başkalarının istifadesine sunulan konuttan müşterek maliklerinin her birinin elde ettiği gelirin ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilmesi gerekmektedir.” Şeklinde görüş bildirilmiştir.
Buna göre, gayrimenkullerin uzun süreli kiralanması suretiyle elde edilecek gelirden daha fazla gelir elde edilmesi amacıyla, günlük veya haftalık olarak, süreklilik arz eden bir şekilde farklı kişilerin kullanımına hazır halde bulundurulması, kalacak kişilere konutun teslimi ve kalma sürelerinin sonunda konutun teslim alınması ve yeniden kullanıma hazır hale getirilmesi bir organizasyonu gerektirmektedir. Ayrıca, söz konusu konutun belirli bir bedel karşılığı olmak üzere günlük ya da haftalık olarak kullanıma sunulmasında bir kira akdinden söz edilmesi mümkün olmadığından bu faaliyetin ticari faaliyet olarak değerlendirilmesi gerekmektedir.

2.2. Katma Değer Vergisi Yönünden Değerlendirme

3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 1 inci maddesinde Türkiye’de ticari faaliyet çerçevesinde yapılan hizmetlerin KDV’ye tabi bulunduğu hüküm altına alınmıştır. Aynı Kanunun aynı maddesinde; Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiralanması işlemlerinin de Katma Değer Vergisine tabi olduğu belirtilmiştir.
Mezkur Kanununun 6’ncı maddesinde ise işlemlerin Türkiye’de yapılması;
a) Malların teslim anında Türkiye’de bulunmasını,
b) Hizmetin Türkiye’de yapılmasını veya hizmetten Türkiye’de faydalanılmasını, ifade eder.
Aynı Kanununun 8’inci maddesinde Katma Değer Vergisi Mükellefleri;
a) Mal teslimi ve hizmet ifası hallerinde bu işleri yapanlar,
h) Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde belirtilen mal ve hakları kiraya verenler, olarak belirlenmiştir.
KDV oranları, KDV Kanununun 28 inci maddesinin Bakanlar Kuruluna verdiği yetkiye dayanılarak yayımlanan 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesi eki I sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için %1, II sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için %8, listelerde yer almayan vergiye tabi işlemler için %18 olarak tespit edilmiştir.
2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesi’nin eki (II) sayılı listenin (B) bölümünün 25 inci sırasında parantez içi hüküm olarak, “1618 sayılı Kanun hükümlerine göre Kültür ve Turizm Bakanlığından işletme belgesi almış seyahat acenteleri tarafından müşteriye aktarılan geceleme hizmet tutarı ve bu hizmete ilişkin aracılık bedellerine de konaklama tesislerinde verilen geceleme hizmetlerinin ait olduğu oran uygulanır.” ibaresi yer almaktadır.
İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı tarafından verilen 01.10.2010 tarih ve B.07.1.GİB.4.34.17.01- KDV.28-395 sayılı özelgede; “Şirketiniz aktifinde kayıtlı bina içerisinde bulunan 1, 1+1, 1+2 şeklinde dayalı döşeli dairelerde geceleme hizmeti ve beraberinde her türlü temizlik, 24 saat resepsiyon, güvenlik ve talep edilmesi halinde oda servisi hizmeti vereceğinizi belirterek bu hizmetlere uygulanması gereken katma değer vergisi hususunda bilgi istediğiniz anlaşılmıştır.
2007/13033 sayılı Kararnamenin eki II sayılı listenin “B) Diğer Mal Ve Hizmetler” bölümünün 25 inci sırası uyarınca “Otel, motel, pansiyon, tatil köyü ve benzeri konaklama tesislerinde sunulan geceleme hizmeti” % 8 oranında KDV ye tabidir.
Kararname eki II sayılı listenin (B) bölümünün 25 inci sırasında sayılan işletmelerin niteliği 2005/9207 sayılı İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik hükümlerine göre belirlenmektedir. Anılan yönetmelik ve diğer ilgili mevzuat gereğince, işletmelerin ilgili idareden konaklama hizmeti vermek üzere alınmış bir işyeri açma ve çalışma ruhsatına sahip olmaları gerekmektedir.
Ancak, başvurunuzdan Şirketinizin konaklama hizmeti vermek üzere yetkili makamlardan alınmış bir ruhsata sahip bulunmadığı anlaşıldığından, Şirketiniz aktifinde kayıtlı bina içerisinde bulunan 1, 1+1, 1+2 şeklindeki dayalı döşeli dairelerin günlük, haftalık, aylık olarak kiraya verilmesinin geceleme hizmeti kapsamında değerlendirilmesi mümkün bulunmamakta, bu kiralamalara genel oranda (% 18) KDV uygulanması gerekmektedir.” Şeklinde görüş bildirilmiştir.
KDVK’ nun 17/4-d maddesine göre, iktisadi işletmelere dahil olmayan gayrimenkullerin kiralanması işlemleri katma değer vergisinden istisnadır.
Buna göre, kiralama işleminin gayrimenkul sermaye iradı kapsamında olduğunun tespiti halinde KDVK’ nun 17/4-d hükmünün dikkate alınması gerekmektedir. Kiralama işleminin ticari kazanç kapsamında olduğunun tespiti halinde, söz konusu işlem KDV’ye tabi bulunduğundan, KDV oranının ruhsatlı işletmelerde %8, ruhsatsız işletmelerde %18 olarak göz önünde bulundurulması gerekmektedir.

3. GÜNLÜK EV KİRALAMALARINDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

Günümüzde günlük veya haftalık olarak, süreklilik arz eden bir şekilde farklı kişilerin kullanımına hazır olacak şekilde kiralamada bulunan mükelleflerin kazançlarını daha çok gayrimenkul sermaye iradı olarak beyan ettikleri görülmektedir. Öte yandan kiralama faaliyetinde bulunan birçok mükellefin de potansiyel mükellef olduğu görülmektedir.
Günlük kiralama faaliyetinde bulunan ve gelirini ticari kazanç olarak beyan etmesi gereken mükelleflerden gelirini gayrimenkul sermaye iradı mükelleflerin karışılacağı başlıca yaptırımlar şunlardır.
– Kira geliri için Gayrimenkul Sermaye İradı ile Ticari Kazanç açısından en önemli farklılık giderlerin tespitidir. Gayrimenkul sermaye iradında safi irat, gayrisafi hasılattan iradın sağlanması ve idamesi için yapılan giderler indirildikten sonra kalan müspet farktır. Gayrimenkul sermaye iradında ‘’ Gerçek Gider ‘’ ve ‘’ Götürü Gider ‘’ yöntemi olmak üzere iki tip gider yöntemi vardır. Ticari kazançta ise İndirilecek Giderler GVK’ nın 40. Maddesinde düzenlenmiştir.
– 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 353/1 maddesine göre; elektronik belge olarak düzenlenmesi gerekenler de dahil olmak üzere, verilmesi ve alınması icabeden fatura, gider pusulası, müstahsil makbuzu ile serbest meslek makbuzlarının verilmemesi, alınmaması, düzenlenen bu belgelerde gerçek meblağdan farklı meblağlara yer verilmesi, bu belgelerin elektronik belge olarak düzenlenmesi gerekirken Maliye Bakanlığınca belirlenen zorunlu haller hariç olmak üzere kağıt olarak düzenlenmesi ya da bu Kanunun 227 nci ve 231 inci maddelerine göre hiç düzenlenmemiş sayılması halinde; bu belgeleri düzenlemek ve almak zorunda olanların her birine, her bir belge için belirlenen hadlerden aşağı olmamak üzere bu belgelere yazılması gereken meblağın veya meblağ farkının %10’u nispetinde özel usulsüzlük cezası kesilmektedir. Buna göre gelirini ticari kazanç olarak beyan etmesi gereken kişilerin kazancını gayrimenkul sermaye iradı olarak beyan etmesi ya da hiç beyan etmemesi halinde fatura düzenlememe nedeniyle özel usulsüzlük cezası ile karşı karşıya kalınacaktır.
– Kiralama işleminin Gayrimenkul Sermaye İradı kapsamında olduğunun tespiti halinde mükelleflerin KDVK’nun 17/4-d hükmü kapsamında KDV’ den istisna hükümlerinden yararlanması söz konusu iken, kiralama gelirinin ticari kazanç kapsamında olduğunun tespiti halinde KDV hesaplanması gerekecektir.

4. SONUÇ

Gayrimenkullerin kiralanmasının tabi olacağı kazanç ve iradın tespiti büyük önem arz etmektedir. Çünkü her kazanç ve irat farklı vergi hükümlerine tabidir. Buna göre, binaların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradı olup, gayrimenkullerin uzun süreli kiralanması suretiyle elde edilecek gelirden daha fazla gelir elde edilmesi amacıyla, günlük veya haftalık olarak, süreklilik arz eden bir şekilde farklı kişilerin kullanımına hazır halde bulundurulması ticari faaliyet olarak kabul edilmektedir.
Kiralama işleminin Gayrimenkul Sermaye İradı kapsamında olduğunun tespiti halinde KDVK’nun 17/4-d hükmünün dikkate alınması gerekmekte olup, buna göre verilen kiralama hizmetinin KDV’ den istisna olması söz konusu olacaktır. Kiralama işleminin ticari kazanç kapsamında olduğunun tespiti halinde ise, söz konusu işlem KDV’ye tabi olacak olup, KDV oranı ruhsatlı işletmelerde %8, ruhsatsız işletmelerde %18 olarak uygulanacaktır.

Cihan TEKİN
Vergi Müfettiş Yrd.

Sorularınız için: davavergi@gmail.com

Yasal Uyarı: Yazılar tamamen yazarın kişisel görüşleri olup başka hiçbir kişi veya kurumu bağlamaz. Sitemizde yayınlanan yazılar telif hakları nedeniyle izin alınmaksızın ve atıf yapılmaksızın kullanılamaz. Yapılan atıflarda, MÜKELLEFHABER / www.davavergi.com adreslerinin belirtilmesi zorunludur.

KAYNAKÇA
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu.
3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu.
Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı’ nın 13.09.2012 tarih ve B.07.1.GİB.4.06.16.01-120[37- 12/10]-928 Sayılı Özelgesi.
İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı’ nın 01.10.2010 tarih ve B.07.1.GİB.4.34.17.01- KDV.28-395 Sayılı Özelgesi.